紫金城房产项目营销策略方案

至今年10月，常州市商品住宅成交均价为4779元/㎡，同比上升23.04%，环比上升6.4%，成交均价呈现稳中有升的态势，创下了今年的新高。由于今年各大楼盘销售形势较好，不排除开发商继续顺势提价的可能，但由于库存较大，且房贷政策出现缩紧趋势，开发商的价格策略不会过于激进，因此将会在小范围内微调。
各区域房价走势2009年常州市各区域房价总体都趋于稳步上涨态势，各区域的房价涨幅都较年初上涨了24%以上，其中钟楼区和新北区的涨幅最为明显，分别了40.42%和34.78%。
10月份，天宁、钟楼两个区域成交均价呈下降状态，钟楼区相对来说下降幅度较小，主要是8-9月份房价上升过快，本月只是略微浮动而已，成交价格仍处于高位；天宁区的成交均价连续2个月下滑，10月数值回落至正常水平达到5800元左右；武进区成交价格，09年以来一直处于曲折上升的趋势，而10月上升的幅度相对来说还是比较大的，均价已经超过5000元/㎡；新北区成交均价上升1000多元/㎡主要是由于世茂香槟湖于10开盘（开盘均价约7200元/㎡）的开盘导致其现状，猛烈的增长势头超乎想象。总体来说：近期常州的房价整体上有一定的涨幅，而各个区域商品房成交均价的变化主要还是由于结构性因素造成的。6.户型分析
120-144㎡的舒适改善型三房、四房是常州楼市成交的主力军
近期常州房地产新盘去化率达到了30%左右，其中三房和四房的去化比率较高，分别为40.3%和40.7%，改善型需求的放大时三房和四房去化速度增加的主要原因；两房和三房的供应占据了供应量的绝大比例，共占86.9%。目前成交出现多元化趋势，刚性需求与改善型需求并存的局面逐渐凸显。
市场小结：从房地产投资与经济发展协调关系上来看，略显房产投资过热的现象，
常州城市人口增长速度缓慢，同时外来人口也较少，在一定程度上滞缓了商品房的去化。
从常州规划成为特大城市来看，未来导入的人口将持续大幅增加，人口的快速增长，必然带来房产的刚性需求，但以常州第三产业所占比例相对较低来看，未来一段时间内人口导入将主要以第二产业发展所导入，因此以中档商品房购房需求为主。
同时，受新城这样的品牌商在常州的操盘思路影响，新城在常州追求快速去化，尽管项目很多，但并没有太过亮点的个案，造成了市场拉不开档次，产品同质化严重的局面。
对于这样的市场，要获得超过行业的平均开发利润，良好的定位与适当的策略在项目的操作中十分重要。纵观常州商品住宅市场近10年的发展历程，市场发展逐渐成熟，经过08年市场低迷期以后，消费者越来越理性。虽然09年下半年开始，市场反应火爆，但整体经济走势不明朗，由于09年下半年开始，市场供应量偏大同样导致后市竞争压力较大，如何形成差异化竞争将是各个项目发展的主要方向。