怀柔益田楼盘销售策划

中央豪宅产品>中心及北侧景观产品<边缘位置楼座>  五、价格预判
价格参考： 1.顶秀美泉
当前售价：7949元/平米（12月实际成交）
核心卖点：低密生活意向，实景现房展示
2.世嘉光织谷
当前售价：8000元/平米（预期）
核心卖点：低密生活意向
3.欧郡香水城
当前售价：10240元/平米（12月实际成交）
核心卖点：双拼+联排产品形式，便利交通  4.金桥国际
当前售价：12000元/平米（预期）
核心卖点：核心地段，成熟配套
通过市场比较法预判，本项目的入市均价约：9000元/平米
六、本项目的价格策略
项目一期入市阶段资源条件较差，建议采取低价入市策略，快速回收现金流；
后期随着项目配套日趋完善，区域认知度提升，价格稳步提升，实现高利润；
价格稳步提升同时，形成价格挤压，促进销售
1.项目策略
价值梯度快速提升(2010年 立势)：低价入市，快速回收现金流
价值梯度巩固提升(2011年  成熟)：项目逐渐成熟，商业部分逐步启动，溢价潜力为后期公建部分销售奠定基础
2.客户策略
价值梯度快速提升(2010年 立势):主流客户启动
价值梯度巩固提升(2011年  成熟):改善型客户及北京市内度假客户
3.产品实现
价值梯度快速提升(2010年 立势):舒适两居为主力产品，实现现金流，奢华三居为标杆
价值梯度巩固提升(2011年  成熟):以尊贵大宅为标杆，舒适三居和奢华三居实现高溢价
七、本项目的推售策略
定价原则：树立价值标杆，确保利润主力，转化问题产品，合理制定各产品价格策略，避免内部竞争，确保整体均衡销售。
1.明星产品——形象标竿单位 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。
2.现金牛产品——利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。
3.问题产品——引导、转化 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。
4.瘦狗产品——尽早出货 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。